Due recenti pronunce della giurisprudenza, lette alla luce delle modifiche introdotte dal Decreto “Salva Casa”, offrono importanti indicazioni per individuare il confine tra pergotende realizzabili in edilizia libera e strutture che, per caratteristiche e utilizzo, assumono invece rilevanza edilizia.
Si tratta della sentenza della Corte di Cassazione, Sez. III penale, n. 29638 del 22 agosto 2025 e della più recente sentenza del Consiglio di Stato, Sez. II, n. 6181 del 31 luglio 2026.
IL QUADRO NORMATIVO DOPO IL “SALVA CASA”
Il Decreto Legge n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, ha modificato l’art. 6 del DPR 380/2001 introducendo espressamente, alla lettera b-ter), tra gli interventi di edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, oppure con elementi di protezione solare mobili o regolabili.
La norma ammette anche strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
È tuttavia prevista una condizione fondamentale: tali opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici. Devono inoltre ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e armonizzarsi con le preesistenti linee architettoniche.
LA CASSAZIONE: NON BASTA CHIAMARLA “PERGOTENDA”
Con la sentenza n. 29638/2025, la Corte di Cassazione ha esaminato il caso di una struttura realizzata sul terrazzo di un’abitazione, dotata di sistema di scorrimento in materiale plastico.
Nel caso concreto, la struttura presentava la chiusura totale di due lati, una copertura in materiale plastico di consistente spessore e pilastrini metallici di dimensioni non trascurabili. Secondo quanto accertato nel giudizio, l’insieme delle opere aveva determinato la creazione di un nuovo volume abitabile e una trasformazione dell’originario terrazzo.
La Cassazione ha quindi escluso la possibilità di ricondurre l’intervento all’edilizia libera.
La Corte precisa che, affinché possa parlarsi effettivamente di pergotenda, l’elemento principale deve essere rappresentato dalla tenda o dal sistema di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, mentre la struttura deve avere una funzione di sostegno e rimanere accessoria rispetto alla copertura.
Il principio da tenere presente è quindi sostanziale: la denominazione commerciale attribuita al prodotto non è sufficiente a determinare il regime edilizio applicabile. Occorre valutare le caratteristiche e gli effetti dell’intervento concretamente realizzato.
IL CONSIGLIO DI STATO: ATTENZIONE ALLA TRASFORMAZIONE COMPLESSIVA DELLO SPAZIO
Sul tema è intervenuto più recentemente anche il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6181/2026.
Il caso riguardava strutture utilizzate nell’ambito di un’attività di ristorazione, caratterizzate, tra l’altro, dalla presenza di chiusure, vetrate panoramiche amovibili (VEPA), pavimentazioni e impianti di climatizzazione.
Il Consiglio di Stato ha escluso che fosse sufficiente la presenza di elementi mobili o retrattili per ricondurre automaticamente le opere all’edilizia libera.
È infatti necessario considerare l’intervento nel suo complesso.
Quando la combinazione tra copertura, chiusure, impianti, pavimentazioni e utilizzo effettivo determina la creazione di uno spazio stabilmente chiuso e destinato a un uso continuativo, l’opera può assumere le caratteristiche di una nuova costruzione e richiedere il relativo titolo edilizio.
CHIUSURE LATERALI E VEPA: NON ESISTE UN AUTOMATISMO
Un aspetto merita particolare attenzione.
Le pronunce non devono essere interpretate nel senso che la semplice presenza di una chiusura laterale o di una VEPA trasformi automaticamente una pergotenda in una nuova costruzione.
La disciplina introdotta dal “Salva Casa” deve essere valutata sulla base delle caratteristiche complessive dell’intervento.
Il punto determinante è verificare se l’insieme delle opere determini o meno la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con variazione di volumi o superfici, e una trasformazione urbanistico-edilizia dello spazio originariamente esterno.
In altri termini, occorre evitare valutazioni basate sul singolo componente e considerare invece il risultato complessivo dell’installazione.
COSA DEVONO VERIFICARE LE AZIENDE PRIMA DELL’INSTALLAZIONE
Alla luce della normativa vigente e delle due pronunce, ASSITES richiama l’attenzione delle aziende sulla necessità di verificare, caso per caso:
– che la funzione principale dell’opera rimanga quella di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici e di migliore fruizione dello spazio esterno;
– che la struttura di sostegno mantenga carattere accessorio rispetto al sistema di protezione;
– che la copertura presenti le caratteristiche previste dall’art. 6, comma 1, lett. b-ter), del DPR 380/2001;
– che l’insieme di coperture, chiusure laterali, VEPA, pavimentazioni ed eventuali impianti non determini la creazione di un nuovo spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi o superfici;
– che siano rispettate le prescrizioni urbanistiche ed edilizie locali e siano verificati eventuali vincoli paesaggistici, culturali o di altra natura.
IN SINTESI
Il Decreto “Salva Casa” ha ampliato e soprattutto reso più chiaro il perimetro dell’edilizia libera per tende, tende da sole, tende da esterno e tende a pergola, comprese quelle bioclimatiche.
Cassazione e Consiglio di Stato confermano però che tale qualificazione non può dipendere esclusivamente dal nome del prodotto o dalla presenza di singoli elementi mobili o retrattili.
Il criterio decisivo resta la configurazione dell’opera nel suo complesso: una struttura destinata alla protezione solare e dagli agenti atmosferici, che non crea un nuovo spazio stabilmente chiuso né determina variazioni di volume o superficie, può rientrare nell’edilizia libera alle condizioni previste dalla legge; quando, invece, l’intervento determina una trasformazione stabile dello spazio esterno in un nuovo ambiente, cambia il regime edilizio applicabile.
Per le aziende del settore diventa pertanto particolarmente importante valutare non soltanto le caratteristiche del prodotto fornito, ma anche la configurazione finale dell’installazione e il contesto nel quale viene realizzata.
Cass. pen., sez. III, sentenza 22/08/2025, n. 29638 | Doctrine
Urbanistica. Qualificazione di pergotende e tettoie come nuove costruzioni
