Riteniamo utile portare alla Vostra attenzione alcuni recenti approfondimenti giurisprudenziali e interpretativi in materia di installazione di pergotende in ambito condominiale, tema sempre più frequente sia nelle richieste dei clienti sia nei contenziosi tra condomini.
Le recenti pronunce confermano un principio ormai consolidato: la pergotenda, quando mantiene le caratteristiche di struttura leggera, retrattile e accessoria, può rientrare nell’ambito dell’edilizia libera, ma resta comunque soggetta ai limiti derivanti dal regolamento condominiale e dalla tutela del decoro architettonico dell’edificio.
In particolare, viene ribadito che il condomino che intende installare una pergotenda su una proprietà esclusiva deve preliminarmente verificare l’eventuale presenza di divieti specifici contenuti nel regolamento condominiale di natura contrattuale. Solo divieti espressi, chiari e specifici possono infatti limitare il diritto del singolo condomino di intervenire sulla propria proprietà. In assenza di un espresso divieto, l’installazione resta generalmente consentita, purché non vengano arrecati danni alle parti comuni e non risultino compromessi stabilità, sicurezza o decoro architettonico del fabbricato, ai sensi dell’art. 1122 c.c.
La giurisprudenza evidenzia inoltre che il proprietario è tenuto a fornire preventiva comunicazione all’amministratore del condominio, il quale potrà riferire all’assemblea. Tuttavia, l’assemblea non può opporsi arbitrariamente all’intervento: la contestazione può avvenire soltanto in presenza di violazioni concrete del regolamento o di un effettivo pregiudizio all’edificio condominiale.
Particolare attenzione deve essere posta al tema del decoro architettonico. Le recenti decisioni dei giudici precisano che anche una pergotenda installata su area privata può essere rimossa qualora alteri in maniera significativa la sagoma, il prospetto o l’armonia estetica dell’edificio. In questo contesto assumono rilevanza elementi quali:
- dimensioni della struttura;
- materiali utilizzati;
- colori e finiture;
- impatto visivo sulla facciata;
- eventuale chiusura laterale stabile;
- modalità di ancoraggio alle parti comuni o ai balconi sovrastanti.
È stato inoltre chiarito che la presenza di altre strutture analoghe già esistenti nel condominio può attenuare la presunta lesione del decoro architettonico, dimostrando come l’armonia dell’edificio sia già stata modificata nel tempo senza contestazioni.
Diversamente, laddove la pergotenda perda la propria natura accessoria e retrattile trasformandosi in una struttura chiusa, stabilmente utilizzabile e idonea a creare nuovi volumi o superfici, l’opera può non essere più considerata edilizia libera, con conseguenti problematiche urbanistiche ed eventuali ordini di demolizione.
Ulteriore aspetto rilevante riguarda il diritto di veduta e di affaccio dei condomini sovrastanti. Le strutture non devono impedire o compromettere in modo significativo tali diritti, né possono utilizzare elementi di proprietà esclusiva altrui – come il sottobalcone – senza il consenso del proprietario interessato.
Si ricorda infine che, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistici, storici o ambientali, possono rendersi necessarie specifiche autorizzazioni da parte degli enti competenti, anche quando l’opera rientra astrattamente nell’edilizia libera.
Alla luce dell’aumento dei contenziosi in materia, si raccomanda alle aziende associate di supportare i clienti nella verifica preventiva:
- del regolamento condominiale;
- della conformità urbanistica e paesaggistica;
- dell’impatto estetico della struttura;
- delle modalità di installazione e fissaggio;
- delle caratteristiche tecniche della pergotenda, affinché mantenga i requisiti propri dell’edilizia libera.
