Con la sentenza n. 6181 del 31 luglio 2026, il Consiglio di Stato è tornato a pronunciarsi sulla qualificazione edilizia delle pergotende, chiarendo che la presenza di una copertura retrattile o di vetrate panoramiche amovibili non consente, da sola, di ricondurre automaticamente l’intervento nell’ambito dell’edilizia libera.
Il caso esaminato riguardava due strutture di rilevanti dimensioni utilizzate stabilmente come sale di ristorazione. La prima, di oltre 62 metri quadrati, era dotata di copertura impermeabile retrattile, pilastri in acciaio, vetrate scorrevoli perimetrali, pavimentazione, impianto elettrico, climatizzazione estiva, riscaldamento invernale, canna fumaria e bancone bar. La seconda, di circa 35 metri quadrati, risultava anch’essa chiusa lateralmente, pavimentata, munita di impianti e destinata alla somministrazione.
Secondo il Consiglio di Stato, tali caratteristiche, considerate nel loro insieme, determinavano la creazione di ambienti stabilmente chiusi, attrezzati e destinati a un utilizzo continuativo. Le opere sono state quindi qualificate come nuove costruzioni, soggette a permesso di costruire, con conseguente conferma dell’ordinanza comunale di demolizione.
La pronuncia assume particolare rilievo anche alla luce dell’articolo 6, comma 1, lettera b-ter), del D.P.R. n. 380/2001, introdotto dal decreto “Salva Casa”. La disposizione ricomprende nell’edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici costituite da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile, anche bioclimatiche, con elementi di protezione solare mobili o regolabili e con le relative strutture di sostegno.
Tale regime, tuttavia, è applicabile a condizione che le opere non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e superfici, e che presentino caratteristiche costruttive e funzionali tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente.
La sentenza non stabilisce, pertanto, che tutte le pergotende dotate di VEPA o di impianti debbano essere considerate nuove costruzioni. Il principio espresso riguarda la valutazione complessiva dell’intervento. Occorre verificare concretamente dimensioni, modalità di ancoraggio, chiusure laterali, pavimentazione, presenza di impianti, climatizzazione, destinazione d’uso e continuità dell’utilizzo.
Una pergotenda può continuare a rientrare nell’edilizia libera quando la copertura retrattile costituisce l’elemento principale dell’opera, la struttura di sostegno mantiene una funzione accessoria e lo spazio conserva la propria natura esterna, senza trasformarsi in un locale autonomo, chiuso e stabilmente utilizzabile.
Anche le VEPA possono essere installate in edilizia libera soltanto quando svolgono una funzione di protezione temporanea dagli agenti atmosferici, risultano effettivamente amovibili e non determinano la creazione di nuovi volumi o superfici, né il mutamento della destinazione d’uso dello spazio interessato. L’abbinamento tra pergotenda e vetrate panoramiche non è quindi vietato in assoluto, ma deve essere valutato in relazione al risultato edilizio concretamente prodotto.
Il Consiglio di Stato ha inoltre precisato che una SCIA riferita a una semplice pergotenda non può legittimare un’opera successivamente realizzata con caratteristiche sostanzialmente diverse. La struttura effettiva deve corrispondere a quella descritta e rappresentata nella pratica edilizia depositata.
Alla luce della sentenza, si raccomanda alle imprese associate di informare preventivamente il cliente circa la necessità di verificare la conformità urbanistica dell’intervento e di acquisire, nei casi dubbi, la valutazione di un tecnico abilitato e dell’amministrazione comunale competente. Particolare attenzione deve essere riservata agli interventi di rilevanti dimensioni, completamente chiusi sui lati, climatizzati o destinati ad attività commerciali, ricettive o di ristorazione.
La verifica deve tenere conto anche della normativa regionale, degli strumenti urbanistici comunali, degli eventuali vincoli paesaggistici e delle ulteriori autorizzazioni applicabili al singolo immobile.
La sentenza conferma, in conclusione, che non è il nome commerciale attribuito al prodotto a determinarne il regime edilizio, ma la configurazione e la funzione dell’opera nel suo complesso. Quando l’intervento mantiene la natura di protezione solare e atmosferica di uno spazio esterno può rientrare nell’edilizia libera; quando, invece, realizza un nuovo ambiente chiuso, stabile e autonomamente utilizzabile, può configurarsi come nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.
Consulta il testo integrale ufficiale della sentenza n. 6181/2026
