Facendo seguito alla recente pronuncia del Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 2603 del 28 marzo 2025, si ritiene utile fornire un aggiornamento interpretativo in materia edilizia, con particolare riferimento alla distinzione giuridica tra pergolato e tettoia, e alle conseguenti implicazioni in ordine alla necessità del titolo abilitativo o del condono edilizio.
1. Pergolato vs. Tettoia: differenze e regime edilizio
Secondo consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato (cfr. Sez. IV, 22 agosto 2018, n. 5008; Sez. VI, 22 settembre 2023, n. 8475), ribadita anche nella recente sentenza n. 2603/2025:
- Il pergolato è una struttura leggera, normalmente in legno o metallo, aperta su almeno tre lati e nella parte superiore, destinata a supportare piante rampicanti o a creare zone d’ombra. Non comporta una trasformazione urbanistica e non necessita di titolo edilizio.
- Quando però la medesima struttura venga coperta stabilmente, anche solo parzialmente, con elementi non facilmente amovibili (es. pannellature lignee fisse), essa perde le caratteristiche del pergolato per divenire una tettoia.
- La tettoia è soggetta alla disciplina edilizia ordinaria e, per le sue caratteristiche di permanenza e incidenza urbanistica, richiede il rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente la SCIA.
2. Effetti del condono edilizio
Nel caso specifico oggetto della sentenza:
- Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la copertura in legno realizzata su un pergolato preesistente al primo piano di un edificio fosse da considerarsi tettoia a tutti gli effetti, in quanto costituiva copertura fissa e permanente.
- Tuttavia, la suddetta copertura risultava già oggetto di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003, come attestato dalla concessione edilizia in sanatoria n. 414 del 10 febbraio 2016.
- Di conseguenza, nonostante la sua natura di tettoia, l’opera era assistita da un valido titolo edilizio sanante, rendendo illegittima l’ingiunzione di demolizione da parte del Comune di Noicattaro, poi annullata in parte dal Consiglio di Stato.
- Si precisa inoltre che, una volta rilasciato e non impugnato nei termini, il condono edilizio produce effetti giuridici consolidati, anche in presenza di vizi o errori valutativi, salvo i presupposti per un eventuale ritiro in autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990.
3. Indicazioni operative per le imprese
Alla luce della sentenza in oggetto si raccomanda quanto segue:
- Verificare attentamente la natura costruttiva di pergolati o simili strutture, specie quando si preveda l’installazione di coperture fisse, onde evitare l’equiparazione a tettoie con conseguente necessità di permesso di costruire.
- Non ritenere sufficiente la SCIA per interventi che comportano una trasformazione stabile del territorio.
- In caso di strutture realizzate in passato, valutare l’esistenza di eventuali titoli abilitativi o condoni già rilasciati, che possono impedire provvedimenti repressivi come demolizioni o sanzioni.
- Tenere presente che, anche in caso di rilascio di titolo illegittimo, l’Amministrazione non può più agire se non in via di autotutela e nel rispetto di specifici presupposti (motivazione, interesse pubblico attuale, temporaneità del titolo).
